序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇廣告策劃策略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；廣告策劃；創(chuàng)意模式

一、廣告策劃理論基礎(chǔ)

1.商務(wù)策劃簡介。策劃是一種思維活動(dòng)，是指作為有思想的人對于具體目標(biāo)所做的計(jì)劃和安排。即為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)出謀劃策。

2.房地產(chǎn)廣告策劃的特點(diǎn)。房地產(chǎn)廣告策劃特點(diǎn)主要有目標(biāo)性、系統(tǒng)性、適應(yīng)性、創(chuàng)造性和可行性。

第一，廣告策劃必須要有明確的目標(biāo)以明確方向和動(dòng)力；第二，策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，強(qiáng)調(diào)全程和全員策劃，而且要隨時(shí)吸納新的內(nèi)容；第三，有一定的彈性和靈活性能應(yīng)對瞬息萬變的樓市；第四，策劃本身就是創(chuàng)造性思維活動(dòng)；最后，必須要經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可行。

3.房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作原則。知識(shí)性的房產(chǎn)廣告，主要集中于對房屋屬性的真實(shí)闡述；評價(jià)性的房產(chǎn)廣告，主要傾情于對房屋外延的虛實(shí)映襯。知識(shí)性和評價(jià)性結(jié)合，在傳遞真實(shí)的房屋信息的過程中，提升客戶對于房產(chǎn)的濃烈興趣和依戀情結(jié)。這是房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作的基本原則。

房產(chǎn)廣告的創(chuàng)意應(yīng)用與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相吻合，而且城市的品格和氣場無疑影響策劃人員。房產(chǎn)廣告若能真正打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者，必須能夠體察城市的性情，知悉習(xí)俗傳統(tǒng)。廣告創(chuàng)作者對一個(gè)城市的體味，要透過文案與廣告，以文字與畫面投射到購房者的心中。也只有這樣，廣告策劃人員才是真正站在購房者的位置來思考居住的方式和格調(diào)，而不是憑空捏造出一種體驗(yàn)、一種新奇。

二、廣告創(chuàng)意訴求分析

1.以產(chǎn)品為中心――質(zhì)量是生存之本。消費(fèi)者有常識(shí)而無專業(yè)知識(shí)，需要從其他方面去感受產(chǎn)品的質(zhì)量，從品牌上去判斷，是一個(gè)重要的依據(jù)[1]。開發(fā)商愿意投入多少來維護(hù)品牌，直接影響到房屋的最終質(zhì)量。優(yōu)秀而負(fù)責(zé)的開發(fā)商會(huì)在全程之中監(jiān)督樓盤的質(zhì)量問題并予以改進(jìn)：選址，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，建設(shè)，監(jiān)理，驗(yàn)收，環(huán)絲相扣，輪齒相合。優(yōu)秀開發(fā)商們自愿承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，用最好的建筑質(zhì)量來驗(yàn)證企業(yè)的價(jià)值；他們致力于提升產(chǎn)品的特異性占領(lǐng)剩余的市場份額；他們不斷開拓產(chǎn)品的內(nèi)涵和外延，讓房屋承載更多科技和情感，容納最多功能和文化。

2.以顧客為中心――需求能創(chuàng)造供給。房地產(chǎn)品必須滿足購房者的需求，迎合其獨(dú)特心理。通過記錄客戶的詳細(xì)信息，可以反映出顧客的真實(shí)愿望，體現(xiàn)購房者對于成本價(jià)格的重視程度，發(fā)掘消費(fèi)者渴望溝通的深層動(dòng)機(jī)，找尋實(shí)現(xiàn)便利的最佳渠道。多樣化的自覺的消費(fèi)群體，使得開發(fā)商再也無力僅憑借產(chǎn)品和概念來實(shí)現(xiàn)價(jià)值，有針對地面向細(xì)分市場是中小企業(yè)的最終抉擇。

3.產(chǎn)品顧客共進(jìn)――雙贏理念。現(xiàn)在，開發(fā)商同時(shí)關(guān)注顧客與產(chǎn)品，致力于使住宅既保障私密又相融于世，既舒適安全又怡情悅心，物質(zhì)保障和情感關(guān)懷等而視之。在廣告投放上，除房屋實(shí)景和戶型效果圖外，還有生活暢想和感言等。這些舉措更貼合消費(fèi)者的心靈和真實(shí)生活，還提升了居住的品格。

三、房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意模式化

1.炫富的激勵(lì)――奢侈型。廣告充斥著溢美之詞，從皇家尊榮到異域情調(diào)，從品牌光華到建筑堂皇。它們針對的是富人階層。“富裕階層具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，住宅自然成為一件重要的消費(fèi)品” 。然而，房價(jià)過高刺痛了太多人的心，住房是一個(gè)用無數(shù)的心血與汗水堆砌而成夢想。“文案所一貫描繪的奢華高尚生活將成為大多數(shù)人不能釋然的身份負(fù)擔(dān)。”

奢侈型創(chuàng)意源于肯定成功和財(cái)富，但使用要適度。

2.自然的吸引――景觀型。“綠色消費(fèi)和生態(tài)成為21世紀(jì)的消費(fèi)主題，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的訴求點(diǎn)。”山水為鄰，花草為伴，林木蒼郁，這對忙碌的工薪族而言極具親和力。

景觀型創(chuàng)意在應(yīng)用時(shí)主要有兩種，一是以自然景觀為依仗適當(dāng)點(diǎn)綴些花草林木，二是直接由人力構(gòu)筑一些假山、噴泉、燈柱、道路、休閑小品等。自然與人力的巧妙結(jié)合，賦予建筑無限的聯(lián)想，讓勞碌的人們可以從工作世事的束縛中暫時(shí)解脫出來。

3.社區(qū)的凝結(jié)――人文型。人文型創(chuàng)意是對現(xiàn)代社會(huì)枯燥乏味的反抗，社區(qū)讓人們聚集在一處，在輕松的聊天品茗中減輕身心的重負(fù)。社區(qū)為我們提供一個(gè)平臺(tái)，聯(lián)絡(luò)情感，交流思想。社區(qū)推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步，給予成員最大的認(rèn)同和欣賞，這是創(chuàng)意得以成功的關(guān)鍵所在。

4.隱蔽的空間――私密型。房子最初的用途便是遮擋；隨文明變遷，房子依次隔開了各家庭和成員，從此個(gè)體有了自由穩(wěn)定的空間。

宣傳隔音好便是私密性創(chuàng)意的一例。再想象一下，擁有高大落地窗的樓房，自然要搭配一幅寬大的簾幕才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)外的溝通與隔斷，給生活最大的選擇余地。

5.居住的場所――保障型。保障型房產(chǎn)廣告主要以戶型小巧精致為亮點(diǎn)，在最小尺度的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)完整功能。保障型創(chuàng)意其實(shí)不算是創(chuàng)意的一種，然而它卻以真實(shí)直白的方式讓購房者回到最基本的需求原點(diǎn)：對于房子而言，居住是第一位的。

6.齊備的設(shè)施――功能型。功能型創(chuàng)意將焦點(diǎn)集中在滿足購房者多樣的需要偏好，很有綜合性的意味，它不僅滿足了居住的基本需要，擁有景觀社區(qū)的關(guān)懷讓人舒心，擁有完備設(shè)施的建筑體系本身應(yīng)當(dāng)是極其奢侈的享受，也自然會(huì)有隱蔽性空間。

參考文獻(xiàn)：

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[3]孫宇.臺(tái)灣房地產(chǎn)廣告趣談[J].兩岸關(guān)注，2008（8）：58.

[4]高瑜，皇甫雯.西安房地產(chǎn)廣告文案分析[J].新西部，2010（6）：119.

篇(2)

廣告策劃人經(jīng)常會(huì)遇到這樣的老板:交談剛剛開始，他就要求對方拿一套方案出來。其實(shí)這個(gè)時(shí)候廣告人連企業(yè)和產(chǎn)品的A、B、C還不知道呢。相當(dāng)多的企業(yè)老板對策劃存在著某種程度的誤解，仿佛策劃就是想一兩個(gè)點(diǎn)子或創(chuàng)意，而不知策劃是在充分掌握企業(yè)實(shí)態(tài)和市場狀況之下的分析、判斷和推論過程，不知道策劃首先是一種思想，然后才是一種方案。這就好比我們做道數(shù)學(xué)試題，首先得明白它適用哪條定律這個(gè)大前提。方案固然可以拿，但如果這方案是憑空想象出來的，對于企業(yè)主又有何價(jià)值呢?所以，第一步是充分溝通。 二、提供信息不全面且有偏差

企業(yè)需要策劃人幫忙，肯定是因?yàn)槠髽I(yè)在實(shí)際運(yùn)作中遇到了難以解決的問題，否則他不會(huì)請策劃人介入。既然有問題，那么就不要向策劃人隱瞞，而是要客觀地、實(shí)事求是地?cái)[出來，把一切可能和問題有關(guān)的情況都提供出來，好讓策劃人據(jù)以做出篩選、分析和判斷。如果只說好的，隱瞞不好的，那么很有可能由于原始信息不完整出現(xiàn)判斷失誤，據(jù)以做出的策劃方案，其價(jià)值自然大打折扣。事實(shí)上，策劃人也明白，如果真的像企業(yè)說的那樣“形勢一片大好”也就用不著做什么策劃了。我們曾遇到過這樣一個(gè)十分典型的客戶，老板說到他的產(chǎn)品時(shí)神采飛揚(yáng)滔滔不絕，說他的產(chǎn)品品質(zhì)如何如何好，全國無人能比;說到營銷，則以自己是幾十年的老推銷員自居。可足當(dāng)我們問他:如此優(yōu)秀的產(chǎn)品和如此優(yōu)秀的銷售方法，為什么取得如此不優(yōu)秀的市場業(yè)績時(shí)，老板頓時(shí)語塞。策劃人是廣告主的合作者，而不是廣告的對象，這一點(diǎn)要明白。

本著真誠的態(tài)度，將策劃人當(dāng)作推心置腹的朋友，而不是留一手，更不是防著點(diǎn)，這才是合作的態(tài)度。 三、只看廣告表現(xiàn)和費(fèi)用預(yù)算

有些廣告主，在研判策劃人提供的策劃方案時(shí)，往往是把前面關(guān)于市場和競爭對手分析的部分一帶而過，或者干脆只奔“主題”，就看廣告創(chuàng)意表現(xiàn)和費(fèi)用預(yù)算兩部分，認(rèn)為其他都是虛的，只有這兩部分才是實(shí)的。“廣告創(chuàng)意表現(xiàn)如何、關(guān)系到我的廣告能否成功;費(fèi)用預(yù)算多少，關(guān)系到我的錢袋子。”這種觀點(diǎn)是大錯(cuò)特錯(cuò)的。 像考試判卷一樣，既要看結(jié)果對否，還要看推理、演算過程是否正確，研讀策劃方案也是同理。廣告創(chuàng)意表現(xiàn)如何得來?正是建立在對企業(yè)或產(chǎn)品深入調(diào)查、分析、判斷基礎(chǔ)之上的，絕不是“一拍腦袋”，或者“眉頭一皺，計(jì)上心來”。或許有些廣告主會(huì)說:看什么?難道我不比你更了解我的產(chǎn)品和市場!一般來說是的，但卻不是絕對的。不是有句話說“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”嗎?還有句俗語叫:當(dāng)局者迷，旁觀者清。廣告主不一定比策劃人看得更準(zhǔn)確、更全面。事實(shí)上，廣告主通過策劃人對產(chǎn)品和市場的分析與研究，可以看出這個(gè)策劃人有沒有真正的實(shí)力，實(shí)力多大。因?yàn)槿绻姆治龅轿唬娊馊肽救郑瑒t他后面的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)肯定也不差;如果他對產(chǎn)品的市場狀況一知半解，認(rèn)識(shí)膚淺，則他的廣告創(chuàng)意也一定好不到哪里去。而且對市場分析部分的研讀，也有助于理解策劃人的創(chuàng)意思想。

看來，研讀策劃方案并不是一件輕松的事兒。 四、看誰的要價(jià)最低

是否物有所值，是我們做出取舍的依據(jù)。像判斷一件衣服貴賤不能只看其價(jià)格高低，而要參照其品質(zhì)如做工、面料、款式等一樣。對策劃方案價(jià)值的判斷也不能只看策劃人開價(jià)多少，還要看方案有沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，有沒有有份量的東西。一般而言，好東西總是要貴一些，不能因?yàn)橛腥碎_價(jià)更低就認(rèn)為別人價(jià)格更合理，要引入價(jià)格性能比的概念。如果一套策劃方案相當(dāng)精致新銳，貴一點(diǎn)也是值的。因?yàn)閺V告的目的在于廣告效果，希望達(dá)到提高市場占有率、擴(kuò)大銷售量的目標(biāo)，最終歸結(jié)為“掙錢”，而不是“省錢”。這是再常識(shí)不過的道理，本不應(yīng)當(dāng)專門論述，可惜在我們和客戶打交道的過程中總是碰到一些廣告主在策劃費(fèi)或廣告折扣率上一壓再壓的情況。甚至有這樣的廣告主，就是為了兩個(gè)折扣寧愿舍棄優(yōu)秀的創(chuàng)意不用。這種舍企業(yè)長遠(yuǎn)利益不顧的做法無異于自毀前程。 五、策劃是治標(biāo)之術(shù)

在廣告主的一般理解里，策劃就是解決“我的產(chǎn)品出來了怎么進(jìn)入市場?”或者“我的產(chǎn)品市場狀況不好，如何予以改善?”這類問題的。總而言之，就是在產(chǎn)品既成事實(shí)的前提之下讓策劃人給他想辦法出主意。這種策劃是傳統(tǒng)意義上的策劃，也叫“事后策劃”。因?yàn)楫a(chǎn)前和產(chǎn)中都是廣告主單獨(dú)操作，策劃人不參與，只是當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)入了市場并形成了某種客觀事實(shí)之后(比如市場狀況糟糕)策劃人才介入的，這時(shí)策劃人實(shí)際上充當(dāng)了“修鞋匠”的角色:廣告主將“鞋子”穿爛了，無法走路了，于是想到策劃人。這是對策劃極其狹隘的理解。

事實(shí)上，策劃不僅有“事后策劃”，還有“事中策劃”和“事前策劃”，以及“全過程策劃”等;以策劃介人企業(yè)的深度和長度又可分為“大策劃”和“小策劃”。

由于“事后策劃”往往是企業(yè)困難已成事實(shí)，那么在這個(gè)時(shí)候策劃人就有了兩種選擇:1.不從根本上觸動(dòng)造成市場困難的癥結(jié)，而是采取頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的辦法。比如：產(chǎn)品市場占有率低，就搞促銷活動(dòng)；產(chǎn)品知名度低，就打形象廣告。這種辦法雖然投入不大，但治標(biāo)本兼治本。2.是動(dòng)大手術(shù)，即找出市場癥結(jié)成在，針對癥結(jié)下手，做到標(biāo)本兼治。比如產(chǎn)品銷售不暢，是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量不高，那么就應(yīng)該在提高產(chǎn)品質(zhì)量上下大功夫，生產(chǎn)出真正優(yōu)秀的產(chǎn)品來。

“碧桂園”是一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃案例，對隨后的房地產(chǎn)策劃業(yè)產(chǎn)生了深刻影響。為什么“碧桂園”能如此成功呢？我認(rèn)為十分重要的一點(diǎn)就是策劃人的全過程介入，將縝密的策劃思想實(shí)實(shí)在在地予以物化。這不容易，應(yīng)當(dāng)感謝開發(fā)商的開明。比如:當(dāng)“碧桂園”即將死火之時(shí)，策劃人大膽提出在“碧桂園”建一所廣東一流的學(xué)校——北京景山學(xué)校廣東分校的建議，而當(dāng)初開發(fā)商并無此設(shè)想，但是卻真誠地接受了這一建議;當(dāng)學(xué)校轉(zhuǎn)入招生運(yùn)行時(shí)，策劃入又提出“三年不賺錢”的辦學(xué)思想，開發(fā)商也接受了。正是借助這些“造勢”之策，終于給“碧桂園”插上了騰飛的翅膀。如果沒有這些建議的物化，恐怕碧桂園至今還是“芳草萋萋”呢。這就是策劃人深度介入的好處。

但是，相當(dāng)多的廣告主缺乏這樣的魄力，他們往往不加分析地拒絕廣告策劃人關(guān)于廣告之外的投資建議，認(rèn)為“那是我的事，用不著你操心”。他們不清楚正是因?yàn)檫@些該做而未做好的事情導(dǎo)致了其市場的困難。 真正的策劃是標(biāo)本兼治，而不儀儀做些修修補(bǔ)補(bǔ)、細(xì)枝未節(jié)的事。 六、策劃法力無邊

和策劃只能做一些修修補(bǔ)補(bǔ)的細(xì)活的觀點(diǎn)正相反、還存在一種“策劃崇拜”的現(xiàn)象，即有些廣告主看到某產(chǎn)品或企業(yè)經(jīng)過策劃人點(diǎn)拔走向興旺發(fā)達(dá)，就認(rèn)為策劃具有點(diǎn)石成金的魅力，不怕產(chǎn)品質(zhì)量再糟糕，不怕企業(yè)再?zèng)]錢，只妄請策劃人“策劃策劃”必定能起死回生，“錢”途輝煌。這種過分夸張策劃作用的觀點(diǎn)同樣是一種不成熟的表現(xiàn)。理性而客觀地看待策劃和策劃人，是現(xiàn)代企業(yè)家必備的素質(zhì)。

當(dāng)然，廣告主的這種認(rèn)識(shí)可能和某些策劃人有意識(shí)的誤導(dǎo)有關(guān)。聰明的策劃人不在忘了，對策劃不切實(shí)際的幻想最終只能導(dǎo)致對這一行業(yè)的拒絕。 策劃人篇 一、模式化操作

相當(dāng)多的策劃人在“搞策劃”之前總是先列出一個(gè)提綱:前言、市場調(diào)查、產(chǎn)品分析、對手分析、問題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)、廣告創(chuàng)意、營銷建議、媒體計(jì)劃等，然后依照模式填空，洋洋萬言。但是，由于它人在意形式，反而忽略了實(shí)質(zhì)內(nèi)容。這種方案很難說不是一種形式上的應(yīng)付，很難保證它有靈魂性的東西。

這樣的策劃叫“策劃八股文”。

其實(shí)，策劃的精髓在于思想，如果未能確定思路，那么就不要急于做具體的工作。這宛如一個(gè)人走路，如果不能確定方向，千萬不要“走了再說”，因?yàn)槟阌锌赡軣o功而返。

一般而言，接到課題之后，要盡可能地和客廣接觸、溝通、交談，盡可能詳盡地占有資訊，然后對掌握的資訊進(jìn)行篩選、分析、研判，發(fā)現(xiàn)癥結(jié)，找出對策，胸有成竹之后再去形成策劃方案，在大思路指導(dǎo)下進(jìn)行廣告創(chuàng)意。這樣搞出來的策劃方案才既有思路又有方法。由此觀之，策劃不是寫出來的，而是縝密論證出來的。策劃拒絕花拳繡腿，拒絕應(yīng)景式的拼湊。 二、客戶認(rèn)可就是好的

什么樣的策劃才是好策劃?這個(gè)問題常常困擾著策劃人，讓他們無所適從。

當(dāng)然，依照執(zhí)行并達(dá)到預(yù)期目的的策劃是成功的策劃，可是未被客戶認(rèn)可的呢?或雖被客戶認(rèn)可但執(zhí)行效果不理想的呢?看來，這并不是一個(gè)簡單的問題。

如果策劃人以能否掙到客戶的錢作為判斷策劃方案成敗的標(biāo)準(zhǔn)，毫無疑問，不被認(rèn)可的方案肯定是失敗的方案，因?yàn)樗鼟瓴坏娇蛻舻腻X。但是如果策劃人堅(jiān)持以能否實(shí)現(xiàn)客戶預(yù)期目標(biāo)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，則是另外一種情形，因?yàn)榭蛻艟芙^的并不一定就是不好的。客戶的拒絕可能緣于自身的欠缺，至于執(zhí)行效果不理想也可能因?yàn)榭蛻舻膱?zhí)行力不足。總之，要以客觀的態(tài)度去分析原因，而不是一概而論，策劃人也不應(yīng)該因?yàn)榭蛻舻木芙^而妄自菲薄。堅(jiān)持為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，堅(jiān)持真理，就不應(yīng)該受客戶情緒的影響，更不應(yīng)當(dāng)惟客戶意圖是瞻。當(dāng)然這并不表示可以拒絕聽取客戶的意見和建議，事實(shí)上，任何好的方案，都是策劃人和客戶充分溝通、深入交流的結(jié)果。當(dāng)然還是以策劃人為主。 三、誰也不敢打保票

當(dāng)客戶小心翼翼地詢問策劃人他的方案有多大勝算時(shí)，一向牛氣十足的策劃人往往囁囁嚅地說:我也不敢保證成功。這實(shí)在是策劃人的悲哀。

廣告主掏錢給你，就是指望你能給他指出一條生路，一條康莊大道。如拿了人家的錢而不能為人消災(zāi)祈福，慚愧不慚愧呢?你不能對廣告主說:“這樣吧，或者那樣，不行再試試別的”，因?yàn)榭蛻魶]有那么多的錢任你去做試驗(yàn)。如果你所能做的只是將許許多多的“可能”提供給客戶，事實(shí)上你等于什么也沒有做。當(dāng)然為自己的策劃方案打保票是艱難的，甚至有很大風(fēng)險(xiǎn)，但卻是策劃人應(yīng)當(dāng)力求做到的，否則只能證明策劃人實(shí)力不濟(jì)。惟有敢于對客戶負(fù)責(zé)到底的人，才有可能將方案做得盡善盡美，才有可能真正投入其中不敢絲毫大意，當(dāng)然不是要策劃人信口雌黃，真正有實(shí)力的策劃人總是對自己的方案充滿信心，如果連自己都表示懷疑，又怎么能說服客戶呢?任何一個(gè)老板也不情愿100元錢當(dāng)50元錢花，另50元打水漂。 四、策劃的核心就是要有一個(gè)好點(diǎn)子

許多策劃人受客戶的影響，在進(jìn)行廣告策劃時(shí)往往把著眼點(diǎn)集中在廣告創(chuàng)意表現(xiàn)上。策劃整體方案尚未出臺(tái)，平面設(shè)計(jì)、電視廣告腳本業(yè)已產(chǎn)生，這不禁讓人驟生疑惑:你這設(shè)計(jì)和腳本是憑什么做的? 策劃固然必須由廣告創(chuàng)意予以支持，但創(chuàng)意畢竟只是一個(gè)點(diǎn)，而策劃才是面。僅有點(diǎn)而沒有面的策劃是殘缺不全的。 五、廣告“千里走單騎”

策劃人易犯的毛病就是孤立地進(jìn)行廣告策劃，把廣告視作一種和其他事情不相干的事情。這就像一個(gè)人發(fā)誓要做一個(gè)詩人，于是整天兩眼盯著格律、辭藻，，其它一概不聞不問一樣，這種人做不了大詩人，因?yàn)樗幻靼住肮Ψ蛟谠娡狻钡牡览怼V告也相似，它需要多方面予以配合和支持，不能孤軍奮戰(zhàn)。如果只知道一味打硬廣告，除此之外，別無他法，則不免陷入孤立無援的境地，效果難遂心愿。 六、創(chuàng)意思路僵化

篇(3)

以下是為大家準(zhǔn)備的2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文__房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,經(jīng)過全體員工的努力,20__年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階,特制定本方案。

一、總體經(jīng)營目標(biāo)

1.完成房地產(chǎn)開發(fā)面積__萬平方米。

2.實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲(chǔ)備__畝。

二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

為確保20__年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作

__項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,我們必須高質(zhì)量完成。因此,公司做出如下計(jì)劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)

__項(xiàng)目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標(biāo)合同,工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。

(3)報(bào)建工作

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批,跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì),二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中,工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系,不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動(dòng)細(xì)化__項(xiàng)目招商工作

招商工作是__建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度

協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系,加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度,確保__項(xiàng)目的一期工程、__項(xiàng)目的二期工程在4月底前完成竣工驗(yàn)收。

(三)完成__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的銷售工作

__項(xiàng)目、__項(xiàng)目已全部竣工完成,為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流,結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格,可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為__萬元,銷售率達(dá)到__%。

(四)參加土地招標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況,積極參與土地的招投標(biāo)工作,確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到__畝以上。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進(jìn)行市場營銷活動(dòng)。

企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費(fèi)者受到了高度重視，市場分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。

在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的適應(yīng)狀態(tài)。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目名稱：海景中心

2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;

4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項(xiàng)目名稱：紫林居

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)

③小學(xué)：昌樂小學(xué)

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動(dòng)

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。2、項(xiàng)目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價(jià)翻一番"。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

2.2、項(xiàng)目形象定位

在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是___公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)_達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。