序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產公司工程管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產行業是近年來突飛猛進發展的行業，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產公司以工程專業管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產開發的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業，再次我想理論結合實際淺談如何帶領團隊做好房地產公司的工程管理。

08年6月開工建設的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業及辦公。如何在短短的一個多月時間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現了第一個節點計劃。為了在保證工程質量和現場安全文明施工的前提下完成主體2009年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規范為工作準則，始終堅持“質量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關專業有經驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執行以及按照合同中的相關規定和承諾，做好現場文明施工和安全生產的措施；要求項目組管理人員嚴格執行旁站制度和施工材料的現場抽檢；要求監理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節點目標的實現并取得了一定的成績，該項目在2009年8月28日結構封頂創造了安徽置地新的速度，同時在2009年度獲得“合肥市結構優質獎”及“安徽省級質量安全標準化示范工地”。

同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業三種業態模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時，室外管網及環境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調整，撤換了項目經理、項目負責人和不稱職的管理人員；2.建立項目負責制和專業負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業和項目雙重管理；3.安排項目管理成員對現場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；5.每天開由我主持的工程協調會，現場解決工程中的設計、協調、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了2009年10月28日的交房任務。景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。

我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：

一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。工程開工建設前根據項目自身的特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監理單位對整個項目的成敗關系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

二、加強工作的計劃性。在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關鍵線路上的工序節點要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營銷專業的待定問題，否則將又會產生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩定的工程建設周期，導致工程后期遺留問題多、細部節點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。

篇(2)

關鍵詞： 房地產建設項目；質量問題；控制措施

前言

房地產開發企業的目的是實現開發項目的最大經濟效益，以更好地滿足市場需求。這就要求開發企業向市場提供優質的房地產開發商品，而優質的房地產商品來自于開發企業對項目進行有效的質量管理。怎樣才能管理好項目的質量？對于每一個開發企業來說，應首先考慮項目的質量，質量又是質量管理的對象，它的原則是全面的質量管理，即以質量為中心，項目全員參與，以達到預期目標。作為房地產企業的工程師，我們要不斷進取，尋求更多更好的方法對工程質量進行管理。

1、房地產項目質量管理的特點

房地產項目質量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性指在質量管理體系所涉及的范疇內，組織的相關方對組織的產品、過程或體系都可能提出要求，而產品、過程和體系又都必須具有其固有特性。時效性：由于組織工作的顧客群體和其他相關方對組織工作及其產品、過程和體系的需求和期望是不斷出現變化的，例如，原先被顧客認可認為質量好的產品會因為顧客滿意度的提高而不再受到顧客的認可。因此，組織應定期對質量進行評定，不斷地調整對質量的要求，相應地改進產品、體系或過程的質量，才能確保持續地滿足顧客和其他相關方的要求。相對性：組織工作的顧客和其他相關方可能對同一產品的功能提出來不同的需求；也可能對同一產品的同一功能提出不同觀

點的需求。需求不同，功能也就不同，只有滿足不同功能要求的產品才會被認為是質量好的產品。

2、 房地產開發項目現場施工質量的控制和質量問題原因分析

2.1 影響房地產開發項目質量的外部因素

1）監理公司未實施有效監管。2）施工單位質保體系的不健全。3）設計施工圖紙質量不完善。4）總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質量能力不足。

2.2 影響工程質量的內部因素

1）工程管理人員過程質量管控能力不足。2）設計工期過短。3）合同工序穿插，技術間歇無法保障，設計變更過多。4）招標文件、合同文件中技術管理部分約定不清，對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產公司工程管理人員質量管理工作定位

房地產公司的現場工程師不是施工單位的質量員，要求甲方工程師監督每個分項工程質量，監督每一個檢驗批質量不現實。針對上述諸多因素，房地產公司作為甲方應采取以下措施管控施工質量：1）要求監理公司配備足夠的監理工程師入駐現場，監督監理單位人員是否到位，監理行為是否規范，監理服務是否到位。對不稱職的監理公司和人員及時更換。2）要求施工單位健全質量保證體系，包括體系內質量人員組成。3）監督施工前技術交底是否進行，工程流程是否正確。4）定期組織質量檢查和驗收，進行質量評定和獎罰。如施工單位質保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據檢查結果，依據相關規范、規定，獎優罰劣。采取經濟措施，提高工程質量。5）對照合同約定的要求，檢查工程質量是否符合合同約定，不符合約定的質量，通過監理單位下發工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質量問題、質量缺陷的返工處理。

3 、優化分戶驗收管理程序，持續跟蹤解決質量問題，降低業主投訴

房地產開發項目產品最終要交到業主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續，是工程質量控制的最終環節，應由房地產公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質量問題引起業主投訴的事件屢屢發生，業主投訴的重點如下。

3.1 安全性質量問題

1）樁基工程質量問題。2）鋼筋混凝土結構性質量問題。3）外墻（構件）裝飾面空鼓、開裂、脫落質量問題。4）欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。5）樓梯公共通道防滑質量問題。6）電梯質量問題。

在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結構性質量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規避這些質量問題的發生，必須加強過程控制。

3.2 功能性質量問題

1）窗戶開啟不靈活、滲漏。2）廚房、衛生間滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏。3）設備專業匹配沖突質量問題。

功能性質量問題經返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質量問題

1）內墻空鼓開裂。2）房間凈高、方正。3）墻地面平整度、垂直度。4）門窗設備成品保護。5）外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應性質量問題

1）居住使用功能的合理性問題。2）居住使用功能的舒適性問題。3）居住使用功能的協調性問題。4）客戶居住使用功能的經濟學問題。

房地產開發項目的質量控制著眼于首先在設計上減少質量缺陷，其次就是對施工質量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產公司組織設計、監理、勘察、施工單位，在政府質量監督部門的監督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業主接房驗收，由于對質量標準要求不同，所以，等到業主分戶驗收時，依然會提出很多質量問題，從而引起質量投訴。如何來優化分戶驗收，降低業主投訴，把工程質量問題提前解決，避免業主接房后，工程再維修。當前，一些房地產公司探索出了一條途徑，經過應用，效果很好。就是在業主分戶驗收之前，房地產公司內部部門之間先溝通，請業主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業主投訴率，給分戶驗收交房工作創造了很好的條件。

4、 實例分析質量管理與控制的重要性

4.1 由設計缺陷引起的工程質量問題案例

某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現大量的漏水投訴及索賠。（另本人業績中并無管理過別墅項目，以別墅為例合適嗎？）

該案例是典型的由設計缺陷引起的質量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產生滲漏。花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產生滲漏。花池根部、交角處屬于防水薄弱環節，設計未考慮設置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設計，花池長期積水會導致防水層失效，產生滲漏及種植植物爛根死亡。國家目前沒有關于種植屋面的相關設計規范及標準圖集，設計質量完全依靠設計人員的經驗。不配節點詳圖或簡單依據屋面防水要求考慮種植屋面節點要求，往往留下嚴重的設計隱患。屋頂、露臺種植花池常規上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收。

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質量問題案例

某住宅樓工程18層，業主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發包給專業單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關系，各施工單位獨立施工，總包單位對分包不進行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導致工作面擁擠，成品保護工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規范，而總包推諉門窗質量與己無關。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費。在總包的統一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發生質量問題，甲方追究總包責任、總包追究分包責任。這樣，工程管理有序，工程質量責任明確。質量問題、質量缺陷的發生概率會大大降低。

4.3 房地產公司應進行工程全面質量管理

由此可見，房地產公司對工程質量的管理絕不能僅僅停留在現場施工質量的監督管理上，而首先應加強設計預控和合同管理工作。不僅要考慮設計本身的合理性，還應考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。

國內多數房地產企業比較注重合約中的經濟條款部分，對有關工程質量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務專業人員編寫，其合約條款設計無法指導實際的工程管理。對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監管機制，不利于甲方工程人員依據合約對施工方進行有效的管理，甚至導致突破合約施工成本的現象。

5 、結束語

總之，房產開發項目的質量不僅關系到國民經濟的發展，還與人民群眾息息相關。作為房地產開發單位，必須重視工程質量管理與控制工作，重視房屋的質量問題，在問題處理上開發單位應態度端正、處理積極，這樣才能為房地產市場的健康穩定發展及開發單位質量管理與控制工作的進步有所幫助。

參考文獻

[1]閆冬梅.淺談建筑工程施工質量控制[J].中國房地產業，2012（10）

[2]張志宇.房地產工程項目成本管理存在的主要問題及對策[J].中國建設信息，2009（06）

[3]徐陽.房地產項目施工階段質量控制研究[D].西南大學，2008

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關鍵詞：房地產，工程管理，重點，方法

Abstract: the real estate project management real estate company is an important link of product realization, as manufacturing industry product processing, covers product design, manufacturing process, in this process, the design is for market, construction engineering installation is according to the design organize production, thus completing the product manufacturing of the entire process. How to pay special attention to the construction of quality management and control is a real estate company every top priority in the work of the management, this paper is discussed in this paper.

Keywords: real estate, engineering management, mainly, the method

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著經濟的迅速發展，人們對住房和消費的要求越來越高，尤其是在城市中，要在有限的土地上盡可能滿足更多大眾的需要，高層建筑成為解決這一問題的主要途徑，當今的大型商場、酒店和住宅都采用高層建筑的方式構建。高層建筑整個結構較為復雜，施工周期較長，要在安全施工的前提下，完成工程建設，需要工程施工方提出科學有效的施工質量的管理與控制策略。對于房地產工程管理不同于大型的政府投資項目和建設商的自建項目, 房地產的工程管理更是房地產公司的產品實現的重要環節。

1規范管理

管理人員總掛在嘴上的規范管理，但是實際執行起來比較難了。本文作者還是強調一定要嚴格按照項目管理規范的要求進行規范的計劃管理, 成本控制。對于房地產公司來說就是要加強計劃管理和預算管理。計劃管理在很多房地產公司比較缺失的, 更多是根據銷售合同把工程交付日期敲定了, 然后, 項目部就拼命的要求承包方趕工, 結果到頭來質量不好, 進度也慢，還要給客戶賠款!所以項目開始時建設各方心平氣和的仔細看看圖紙及現場的實際情況制定一個合理的工期, 然后把計劃細化到最基本的三級執行計劃上, 最后再去和客戶簽合同, 進行開工建設, 這樣就對客戶同時也對公司負責，這樣信譽才能上去。對于嚴格預算管理, 在圖紙出來以后要盡快的把工程預算出來, 以便于以后的成本控制，在發包中中標價要嚴格控制在預算范圍內, 對于大型的變更要嚴格控制。

2在進度、質量、安全、人文素質上要在不同時間有不同的側重點

2.1進度計劃的控制措施

進度計劃編制完成后，需要采取措施保證實際施工按計劃進行，保證進度計劃的措施有：組織措施、合同措施、技術措施和經濟措施等。

2.11組織措施 組織措施是有效控制進度的關鍵，項目組織結構中應設有專門的工作部門和崗位，專人負責進度控制工作。進度控制的主要工作環節包括進度目標的分析和論證、編制進度計劃、定期跟蹤進度計劃的執行情況、采取糾偏措施及時調整進度計劃，這些工作任務和相應的管理職能應在項目管理組織設計的任務分工表和管理職能分工表中落實。加強組織措施的辦法有：項目經理部從上至下配備能力強、經驗豐富的管理人員，明確各個崗位職責，建立崗位責任制，定期組織例會、專題會議布置任務，及時解決工作中的各種問題，加強內部間及與外部的協調溝通。

2.12 合同措施 在合同中注明了合同期限和提前或逾期完工的獎勵或處罰措施，合同工期是施工單位完成工程的最后期限，施工方在簽約、制定進度計劃時要充分考慮各種因素。

2.13 技術措施 施工組織方案是保證施工能達到質量要求，能安全順利進行的保證。在制定、審核方案時要優先選用先進的、成熟可行的方案，認真優化和細化，盡量減少重復無效施工和窩工現象，處理好各分部分項工程的施工順序和相互制約關系，這樣可以節約工作時間和成本，在施工前要進行圖紙會審和技術交底，嚴格按方案步驟、規范要求實施，才能達到預期質量標準。

2.14 經濟措施 開發商和施工企業的相關責任人可以在年初或項目開工時簽訂責任狀，編制好進度計劃節點，然后將計劃進度節點和實際進度節點做成對比表格，按進度提前一天或進行加分和減分，進行量化，待年終或項目完成時進行分數匯總，按責任狀的獎懲辦法，進度提前的給予獎勵，進度推后的進行懲罰，從項目經理到普通職工一起兌現，這樣項目部從上到下每個人都有進度控制意識，總的進度目標自然可以保證。

2.2加強施工質量管理

2.21建立完善的質量管理體系

建立科學完善的質量管理體系，強化管理機制，引進先進的質量管理模式，并確保建筑施工企業嚴格按照質量管理制度和規范、規程辦事。管理制度包括質量責任制度、技術復核制度、現場會議制度、施工過程控制制度、現場質量檢驗制度、質量統計報表制度、質量事故報告和處理制度等。

2.22提高施工企業和人員法律意識、質量觀念以及技能

施工人員必須樹立建筑施工相關法律法規意識以及質量第一、預防為主的質量觀念。并且為員工提供必需的工作條件和培訓機會，加強施工管理人員的技術和管理專業水平的培訓，以及對新技術新產品的了解掌握，全面提高建筑施工項目質量管理相關人員的整體素質，提高施工效率，降低質量和安全隱患。

2.23加強材料管理、引進新型施工技術

材料是建筑工程的基礎，必須全方位控制材料質量。建立嚴格的材料管理和質量檢驗制度，在施工過程中加強材料的監控，同時加強材料的堆放與保管，確保工程實體的質量。建立完善的施工機械系統，引進先進、適用的施工新技術和新工藝，并且應用先進的集成化、智能化信息統計技術，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，確保建筑工程質量。

篇(4)

關鍵詞：房地產項目成本成本控制

在我國，房地產業是涵蓋建筑、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，是國民經濟結構不可或缺的關鍵行業。伴隨著市場經濟的快速發展，許多房地產公司逐漸的發展起來，且很多具備國家一級房地產開發資質，經營的范圍不僅是房地產開發，還兼具物業管理、機電設備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創新，許多大型的企業全面采取預算成本控制制度，堅持實施工程管理的主導流程控制。能夠實現全員的成本控制，總體來講要將項目成本控制分為準備階段、施工階段的事中項目實施階段，以及項目事后評估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個房地產開發項目能否盈利或者盈利水平高低的關鍵。

一、房地產公司的項目成本構成

1.土地成本。

土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務費等。土地成本占總成本的30%—50%，在項目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價格高低是房地產公司能否賺到錢的關鍵。

2.前期費用。

前期費用主要包括項目開發的可行性研究費用、三通一平費、規劃設計費以及交給政府涉及到報建的費用等。該項費用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費。

建筑安裝工程費是指在項目開發過程中的實體工程費、設備購置費和安裝費等。此項費用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎設施配套費。

基礎設施配套費主要包括服務性的一些工程支出和基礎配套設施費用。前者主要有供電、道路、環衛、排水等；后者主要是停車場、警務室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費用及稅費等。

間接費用主要包括管理費用、銷售費用和財務費用。稅費包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產公司項目成本控制存在的問題分析

1.成本控制理念不全面。

公司的人治問題太嚴重，管理層參與度太高，事無具細，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監控之中，但是卻沒有嚴格的設計監督機制。在項目施工的過程中，各個部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規模效益大打折扣。在設計階段不論是圖紙的設計還是方案的設計，從開始設計時就要想到如何設計成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構設計不合理。

該模式具有民營企業的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監督和標準就會使得管理控制流于形式。再者，項目的流程控制只能對流程可以規范的項目成本費用進行，僅僅控制的是審批、執行階段，在工程項目控制的流程設計上審批的流程過于繁瑣，沒有體現出各個部門的獨立性，過多的關注了部門間的相關性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。

3.項目各階段具體成本控制不系統。

房地產公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個部分。但是具體成本控制上沒有系統成本控制，導致很多職能部門或者在職責上是重疊的，或者是都參與卻無人負責的現象。沒有主導部門或者主要負責人去推動或者承擔責任。這樣就必然會導致工程項目進度的延遲或者其他環節實施的延遲、無法進行。

三、加強房地產公司項目成本控制的措施

1.樹立公司全員成本控制意識。

設立相應的獎懲措施，提高員工對改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業員工及各個職能部門具備高素質的管理，不僅需要工作和職能的細分，還有監督與職責的各個部門的協作，這些都需要對每個員工更為嚴格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。

2.房地產項目管控模式選擇及組織架構設計。

房地產項目從拿地到實施竣工，期間整個過程可以分為幾個方面：土地投資論證、項目啟動、方案設計、初步設計、工程實施、竣工。所以地產項目成本控制要從這幾個階段入手，這樣就需要采用項目成本流程控制與目標成本控制相結合的模式。還要建立項目成本具體環節控制節點體系，要根據各個部分各個階段具體環節在其實施過程中所需的實際操作，進行節點管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個部分的每個階段環節嚴格落實到實處。建立合理的項目全過程成本控制體系。按照各個階段的特點，設計目標成本，然后再通過預算與決算的比較來改進預算。將目標成本控制與項目流程控制相結合。同時各個階段注重每個階段關鍵節點的控制。將各個職能部門的職責精細化、明確化，同時形成具體的成文形式加以公布，貫徹執行的過程中能夠嚴格的按此執行。

3.房地產行業項目成本體系的優化。

公司要設計有針對性的指標進行考核，對超過指標的金額通過流程進行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業機密在一定程度內得到了控制，節約人力成本。在項目成本體系優化方面，還應該加強會計制度和規則的建立，使各個房地產企業之間，在具體的一些成本核算上有更統一的標準，使各個企業間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會計成本核算體系的建立，也會為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項目成本控制流程的完善。

在項目成本控制流程中，應該更緊密的與成本預算相結合，給以部門更多的權限。項目成本控制流程要嚴格的進行篩選，通過進行設計方案的評選。與供應商的合同要進行市場調查，防范未來可能發生的材料價格上漲引發的成本大幅上升問題等各項事前控制，使得其在項目成本的控制上更加的精細化，也能從源頭上起到節流的作用。

參考文獻：

[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產企業開發成本控制研究[J].生產力研究，2014(10):77-78.

篇(5)

戶口所在： 湖南 國 籍： 中國

婚姻狀況： 已婚 民 族： 漢族

培訓認證： 未參加 身 高： 165 cm

誠信徽章： 未申請 體 重： 60 kg

人才測評： 未測評

我的特長：

求職意向人才類型： 普通求職

應聘職位： 園藝/園林/景觀設計：，建筑工程管理/項目經理：

工作年限： 12 職 稱： 中級

求職類型： 兼職 可到職日期： 隨時

月薪要求： 面議 希望工作地區： 湖南,廣東省,

工作經歷長沙某城投 起止年月：2010-05 ～ 至今

公司性質： 所屬行業：

擔任職位：

工作描述： 負責某重點工程景觀工作

離職原因：

佛山市宇浩地產發展有限公司 起止年月：2006-09 ～ 2010-04

公司性質： 外商獨資 所屬行業：房地產/建筑

擔任職位： 園林工程部經理 離職原因：

東莞市同方房地產開發有限公司 起止年月：2004-03 ～ 2006-08

公司性質： 民營企業 所屬行業：房地產/建筑

擔任職位： 園林主管工程師 離職原因：

東莞市新世紀麗江豪園開發有限公司 起止年月：2002-05 ～ 2004-03

公司性質： 民營企業 所屬行業：房地產/建筑

擔任職位： 園林工程師

工作描述： 東莞市新世紀麗江豪園為占地43萬平米的大型別墅社區，園林開發以自己施工為主，本人負責園林圖紙設計跟進、施工圖修改，苗木預算及小型園建、鋪裝材料的預算及現場施工，帶領50多個園林工人進行了一期園林綠化的改造、二期別墅區（占地18萬平米）園林綠化的施工、龜山（約3000平米）園建綠化的施工、麗湖（約30000平米）周邊湖岸整治、綠化施工、三期別墅區（約55000平米）園建綠化的施工。

離職原因： 公司性質： 事業單位 所屬行業：房地產/建筑

擔任職位： 園林設計師

工作描述： 主要進行了石碣鎮同成大廈屋頂花園綠化、僑苑山莊山頂公園（約2500平米）、游泳池周邊地塊（約6500平米）綠化、中發電子廠廠區、龍泉都市華庭屋頂花園（約500平米）、威力盛五金塑膠廠廠區（約6000平米）、長安衛生防疫站宿舍區（約2400平米）、人民醫院二門診屋頂花園（約700平米）的設計及參與東莞（科技）大道等綠化工程、和黃厚街冠亞環崗湖工地的施工。

離職原因： 志愿者經歷

教育背景畢業院校： 湖南林業高等專科學校

最高學歷： 大專 獲得學位: 畢業日期： 1999-06

專 業 一： 園林 專 業 二：

起始年月 終止年月 學校（機構） 所學專業 獲得證書 證書編號 語言能力外語： 英語 良好 粵語水平： 一般

其它外語能力：

國語水平： 優秀

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【關鍵詞】房地產項目；工程監理；模式

我國從20世紀80年代后期開始推行建設監理以來 ，為我國的經濟建設做出了很大的貢獻，但是隨著建筑市場的發展，它的作用、地位和發展方向都到了需要思考的時候。而房地產業毫無疑問是中國目前各個領域最熱門的的話題，其對經濟、社會、文化多個方面都具有深刻的影響。工程監理怎樣在房地產項目管理中找到自己的位置并發揮它的作用，這些都值得我們去深思、去探討。

1 工程監理在房地產項目管理中現狀

1.1 工程監理就是質量監理：監理企業的職責原本應當概括為“三控、二管、一協調”. 但是在目前整個工程建設過程中,由于種種原因,特別是因為房地產公司做為投資主體，不放心將權力下放，不可能將投資、進度、合同管理等都授權監理去進行. 國家的政策法規又規定建設單位必須要有監理,使原本監理單位的職責多被拆解,該做的沒做夠,該給的沒給到,不該的卻擔著. 監理的三控“即投資、進度、質量管理”職能多被大大弱化,大多數監理單位僅僅是以“質量監理為主”. 工程建設中的監理工程師也就是質量檢驗員. 面對于工程建設中的前期咨詢、勘察設計、指標、設備采購與建造等內容服務卻基本不涉及. 正因為如此,工程監理變成了房地產公司聘請的工程質量監督旁站人員。眾所周知,工程質量、投資、進度三者之間的關系是既對立又統一的,任何單一目標的實現都與其它兩個目標有著緊密的聯系,都要受到其它兩個目標的制約,因此只將工程質量控制單純授權于監理是不科學的。

1.2 監理僅僅是為了簽字履行程序：有些業主單位甚至認為聘請工程監理純粹是為了滿足國家法規的要求,是應付上級政策的對策.僅僅通過付給監理單位象征性的一點監理費，讓監理簽字應付了事。

1.3 擁有自己的監理公司，讓工程監理融入到房地產工程項目管理當中來：國內一些頗具實力的房地產公司已經意識到工程監理的重要性，通過收購、組建等方式擁有自己的監理公司，讓工程監理真正融入到工程項目管理當中來。

2 筆者非常認同第三種模式，因為工程監理與房地產項目管理的融合后雙方都將因此而受益：

2.1 監理公司：a:是工程監理向項目管理過渡時期一重要練兵場：我國推行建設監理，其初衷是改變計劃經濟體制下的工程建設管理模式，國際項目管理先進經驗并結合中國實際，讓專長于項目管理的監理工程師為業主提供技術和管理服務，對工程建設項目進行微觀管理。但是，我國的建設監理發展到現在，離建立監理制度的初衷還相距甚遠。建立之初，設想的監理從服務范圍和內容來看，應涵蓋項目的可行性研究、決策、選址、勘察設計、施工、竣工及交付使用等全過程的監督與管理，但實際上由于管理模式和自身素質的問題，現在的監理僅能在施工階段而且主要是在質量控制方面發揮作用，其他方面的作用與國際上的工程項目管理還相距甚遠。我國工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。積極推行工程項目管理，是深化我國工程建設項目組織實施方式改革，提高工程建設管理水平，保證工程質量和投資效益，規范建筑市場秩序的重要措施；是勘察、設計、施工、監理企業調整經營結構，增強綜合實力，加快與國際工程承包和管理方式接軌，適應社會主義市場經濟發展和加入世界貿易組織后新形勢的必然要求。建設部建市[2003 ]30 號《關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)明確指出要大力發展工程項目管理企業。工程監理融入房地產項目管理正符合這種形式：是從工程監理向工程項目管理方向發展的一種體現，可以從以前簡單的項目實施工階段的管理向著全過程項目管理（前期決策階段、設計階段、招標階段、施工階段、項目竣工驗收階段）發展。b：理順了與業主的關系：《建設工程監理規范》規定，監理企業應當“公正、獨立、自主地開展監理工作，維護建設單位和承包單位的合法權益。”而監理與業主是委托與被委托關系，要求監理在“拿人錢財”的情況下維護社會公正，其結果只能是建設方不愿請監理，施工企業討厭監理，監理工作左右為難。在國際上，咨詢工程師（我國的監理工程師）是業主聘請來為他管理工程項目的專家，代表的是業主的利益，對業主勤勉、盡責、忠誠是監理的天職。國外也強調咨詢工程師的公正角色，但這種公正是一種個人公正、職業公正，即在堅決維護業主利益的前提下，不違反法律和道德。監理公司融入房地產企業，正是與國際接軌的一種體現，監理工程師開展工作起來也將更流暢更得心應手。

2.2 對房地產公司來說有幾方面的好處：a現在許多房地產企業在開發項目時，因為種種原因對監理公司的不信任，自行組織一套人馬來控制工程進度、投資，甚至不通過監理工程師直接給承包商下達指令，造成了人力資源的浪費和不必要的糾紛和誤解。而通過對監理公司的收購和管理，徹底消除了原來與監理單位不信任的關系徹底消除，將原有工程管理人員與監理人員合二為一，不但精簡了人員，而且避免了業主和監理對工程的重疊管理，既可強化工程現場管理，又可降低管理成本，全面提升工程現代化管理水平和效率。讓工程監理完全進入工程項目管理中去，對項目管理實施全方位（質量控制、投資控制、進度控制、合同管理、信息管理、組織協調)、全過程（具體階段根據實際情況而定） 的監督管理。而將更多的人力，物力投入到項目資金籌措、前期策劃、營銷等環節上去，形成了一種資源優勢的互補，增強了企業的核心競爭力。b；監理工程師具有較高的專業技能、職業素質，較強的協調能力，融入房地產企業后將更有歸屬感、主人翁精神，通過他們敬業、成熟、規范的工程管理，為房地產項目的最終用戶（購買者、使用者）提供高質量、放心的產品，并提升房地產企業的品牌知名度。

3 監理融入房地產企業后工作中應注意的問題：

3.1 監理必須轉變觀念：融入房地產企業后的監理工程師應率先醒悟按照項目管理的要求更新觀念,轉變服務理念擺脫過去監理工作定式(站在項目監理角度上思考這種工作方式是正確的,也是必須的) ,靈活運用統籌協調工作方法,把自己從法律界定的第三方轉到項目業主的立場上來,把長期以來以注重工程質量監控為主的工作方式,只按規范、注重程序的監理工作方式(忽視工程特點,不問業主需求,各類工程一樣對待,按標準合同和規范規定的內容、范圍、職責和方式提供近乎機械式的監理服務) 轉變到項目管理與業主需求信息對稱、供求統一的工作模式上來,把過去充當“監工”的角色轉變到“項目管家”的地位上來,符合政策要求,滿足企業（指融入后的房地產企業）需求,推動項目管理健康發展和各企業共同進步。

篇(7)

關鍵詞 ： 工程管理專業建設 培養目標發展方向

Abstract：project management is the compound new specialty, also has the problem in the specialized construction and the specialized plan aspect which a series of waits for is clear about and solves. This article has thoroughly analyzed the project management specialized discipline attribute, the raise goal and the society competitive ability, specially has discussed the disparity which between this specialized raise goal, the specialized localization and the social demand exists, proposed the career development strategy.

Key words：project managementspecialized constructionraise goal development direction

中圖分類號：TL372+.3 文獻標識碼：A文章編號：

一.工程管理專業的學科屬性

1.1工程管理專業介紹

工程管理專業是一個較新的專業，該專業的設置適應了我國經濟建設發展的需要：我國大規模的城鄉建設和房地產業的飛速發展，大大增加了對工程技術和工程管理人才的需求。特別是不斷提高城市化水平、全面建設小康社會的戰略，使我國未來的房地產業有著巨大的發展潛力，社會對于工程管理復合型人才的需求也必然是巨大的、長遠的。在這一背景下，國家教育部在1998年修訂本科專業目錄時新設立了管理科學與工程（學科）下的工程管理專業。教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業目錄和專業介紹》（以下簡稱新專業目錄），將“管理科學與工程”設為管理學門類下的一級學科，并下設4個二級學科：工程管理、工業管理、管理科學、信息管理與信息系統（4個本科專業）。將工程管理專業設在管理學門類下面，即強調了其管理類學科屬性，這與國際上多數國家將其歸屬在土木工程類專業的作法有所不同。與國際相比，我國的工程管理專業偏重于管理。事實上，新專業目錄明確規定工程管理專業的“主干學科為管理學和土木工程”，“授予管理學學士學位”，即體現了這一偏重。

1.2學科特點及屬性

工程管理作為一個學科，主要研究工程建設項目的專業化管理。顯然，就學科屬性來說，它屬于管理類學科，只是由于其管理對象（工程建設）的特殊性，因而需要具有相關工程技術方面的知識。另一方面，雖然工程管理涉及工程建設的全過程管理（決策階段、實施階段、使用階段），也涉及工程建設各個參與單位對工程的管理，但工程管理的專業研究主要側重于業主方和咨詢方對于建設項目的管理，而不是建筑企業的管理或施工管理。研究的客觀對象則是工程建設項目，主要是土木工程項目。與此相適應，高等學校工程管理專業是按照相同的思路進行設置的。 目前也有專家認為，將工程管理的“工程”僅限定為土木建設工程管理違反國際慣例，不符合全世界和我國工程科技發展的實際情況。土木建設工程只是許多工程領域中的一個。工程管理的范圍不應該僅僅局限于土木建設工程管理，工程管理應該包括范圍更廣的其他工程。二、 工程管理專業的培養目標

2.1該專業畢業生的業務素質培養標準

新專業目錄明確指出工程管理專業的培養目標為：“培養具備管理學、經濟學和土木工程技術的基本知識，掌握現代管理科學的理論、方法和手段，能在國內外工程建設領域從事項目決策和全過程管理的復合型高級管理人才。”該專業畢業生的業務素質培養標準（按其要求的程度從高到低排列）是：具有從事工程項目決策與全過程管理的基本能力； 具有初步的科學研究的能力； 具有運用計算機輔助解決管理問題的能力和較強的外語能力；掌握工程管理的基本理論和方法；掌握投資經濟的基本理論和基本知識；熟悉土木工程技術知識；熟悉工程項目建設的方針、政策和法規。

可見，本專業重在“管理”“能力”的培養，在知識結構要求上也是重在“掌握”管理科學和經濟學的理論和方法，而對于土木工程知識模塊和法律知識模塊的要求僅僅是“熟悉”，中心目標是培養“復合型高級管理人才”。然而，與此不同的是，建設部高等工程管理學科專業指導委員會于1999年制定的“工程管理專業培養目標和畢業生基本要求”，則明確培養目標是造就“具備土木工程技術及與工程管理相關的管理、經濟和法律等基本知識，獲得工程師基本訓練，具有一定的實踐能力、創新能力的高級工程管理人才。”對技術、經濟、管理、法律四個平臺課程的相關知識均要求“掌握”，并且特別將土木工程技術知識放在第一位。顯然，在培養目標上與教育部先期推出的目標有所分離，即傾向于培養具備工程師素質的“高級工程管理人才”。這就形成了兩種傾向：一種偏管理，一種偏技術。由此造成的結果是，一方面，各高校對該專業的不同定位均有自己的理由和自由；另一方面，也造成了該專業培養方向的困惑。這一方向性的差異源于觀念的不同，而究竟哪一種觀念更可取，必須以社會實踐和社會需求作為判別標準。

2.2專業畢業生就業去向

對本專業需求量較大的單位主要集中在建設單位（業主）、施工單位、工程咨詢單位和房地產公司，對畢業生的核心知識的要求也主要是工程技術相關內容。房地產公司和投資公司對畢業生核心知識的要求則偏重于經濟模塊。因此，總的來說，社會所需求的主流人才是具有技術、經濟、管理和法律知識的工程師型專業人才，而不是具有技術、經濟、管理和法律知識的經理型管理人才。畢業生必須首先擁有一定的專業技術。顯然，這與建設部高等工程管理學科專業指導委員會的培養標準相一致，而與教育部新專業目錄中的培養目標有偏差。當然，對于本專業的不同方向，社會需求與培養目標的偏差大小也不同。應該針對不同的專業方向制定不同的培養目標，以適社會的相應要求。

三、 專業方向設置問題

我國高等學校于1989年開始設置房地產經營管理專業， 1998年教育部頒布《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，將房地產經營管理專業調整到管理學門類的工商管理學科。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理學科。 建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。1998年改為 “全國高等學校工程管理專業指導委員會”，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。所以，目前在工商管理學科和工程管理專業下都設有房地產經營管理專業或方向，設在工程管理專業下的為主流。如果設在工商管理門類下，就無法得到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的專業評估。

目前，工程管理專業已有5個方向：工程項目管理、房地產經營管理、投資與造價管理、國際工程管理和物業管理。其中，工程項目管理方向與國際上的建設管理專業最為接近，也最能體現工程管理專業的培養要求。投資與造價管理作為工程建設管理的一部分，設為工程管理的一個方向也順理成章。但是房地產經營與管理作為工程管理專業的一個方向是否妥當，值得探討。首先，工程管理與房地產經營管理就其內涵來說，分屬于不同的學科，前者并不能包容后者。房地產開發管理的過程包括市場分析、投資分析、規劃設計、工程項目管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面，似乎比工程管理的內容更加寬泛。從學科覆蓋的內容看，工程項目管理與房地產雖然在工程技術與管理技術方面均有交叉，但前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。鑒于房地產在國民經濟中的重要地位及其學科屬性，宜設為獨立的房地產專業。

四、 工程管理專業的競爭力

4.1主要競爭對手是土木工程專業

工程管理專業的競爭力實際上就是本專業畢業生的競爭力。工程管理專業的主要競爭對手是土木工程專業，因為在某些就業崗位上，這兩個專業畢業生之間具有一定的可替代性，而且可替代性也是不對稱的。土木工程專業畢業生能做的工作，工程管理專業的畢業生不一定能做；而工程管理畢業生能做的工作，土木工程專業的畢業生卻常常能夠做。建筑行業和房地產行業的任何崗位每年都大量吸納土木工程專業的畢業生就是明證。所以，如何與土木工程專業進行競爭，是工程管理專業保持生命力的關鍵所在。

4.2 提高競爭力的關鍵是強化其不可替代性和獨特性

沒有獨特性就沒有競爭力。要特別強化競爭對手無法模仿的核心能力。工程管理專業學生以經濟和管理知識和綜合素質見長，但是，這類知識如果不轉化為核心能力，就很容易被模仿，從而失去優勢，甚至影響到專業的生存。所以有必要深入探討工程管理專業的定位和培養方案問題。在這個問題上，國內高校有兩種傾向：一種是盡量向土木類專業靠，有的在課程設置和課程內容上甚至與土木類專業沒有顯著的差別；另一種是向經濟類方向靠，弱化技術平臺課程。需要具有土木工程技術知識素養，并不意味著在深度上要向土木類專業看齊。工程管理專業競爭力的關鍵，是要有自己獨有的看家本領：別人難以模仿的看家本領，比如工程造價管理方向，如果學生熟練掌握了造價編制、審核及其電算化的核心技能，畢業后馬上可以與工作接軌，必然會受到用人單位歡迎。

4.2對自己特點進行專業定位

形成專業特色的途徑有二：一是專業方向有特色，一是在培養方案上有特色。對于專業方向的設立，國家不宜限制過死，只要社會有需求，就應該可以設置。 有了合理的專業定位，才能制定出與之相適應的課程體系和教學方案。工程管理專業的建設雖然還存在一系列問題，但本專業的發展潛力是很大的，關鍵是提高專業的社會競爭力。專業競爭力的核心是能力和特色，所以保持經濟、管理知識結構的優勢。從某種意義上說，這個優勢也是特色， 是土木工程專業所沒有的。特別是房地產方向和造價方向，更應該保持這個優勢。這有利于學生未來的發展和提高，也有利于實現教育部新專業目錄規定的培養目標。

五、 課程設置與課程建設

工程管理專業是交叉型、復合型專業，其知識結構橫跨管理學和土木工程兩大學科，因此，需要設置的課程門數不僅要包括房屋建筑工程，還要包括市政、路橋等工程，而不應僅限于房屋建筑。但是拓寬課程范圍，又與課時量限制相矛盾。因此，在有限的課時內如何組織和精煉課程內容是一個重要問題。總之，不論采取何種方案，課程的設置必須與培養目標和社會需求相適應。

對于工程管理專業來說，課程建設和教材建設的問題也相當突出。由于本專業是一新專業，各高校沒有形成穩定的課程標準。需要在參照專業評估標準所提出的培養方案的基礎上，進行課程的優化和整合，做到課程目標明確、課程內容精練，課程銜接合理、與專業定位和專業特色相適應，每門課程應該明確其理論知識、實踐知識和能力培養的具體內容。

六、 工程管理專業的發展策略

由上所述，工程管理專業的社會競爭力是本專業發展的立足點，培養目標和專業定位必須以專業競爭力和社會需求為依據。有了合理的專業定位，才能制定出與之相適應的課程體系和教學方案。

1、 強化專業特色。

2、 強化核心技能訓練。

3、 保持經濟、管理知識結構的優勢。

4、 重視數學、外語教學。為部分學生進一步深造考研提供良好條件。

七.結束語

從事工程管理專業的人才就業前景廣闊所以我們正在學習工程管理的學子應該好好學習此專業，工程管理專業方向前途都是無可限量的。加之社會需求像我們這樣的人才 ，雖然土木工程專業給我們造成很大壓力，但是只要我們熟練掌握專業知識，就會立于不敗之地。由此我堅信我們的前途是光明的，我們一定會創造出一片屬于自己的天空！

參考文獻：

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3.呂發成 ,馬洪濱 .理性的思考 [M].北京 :社會科學文獻出版社 , 2 0 0 0 .

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5.劉洪玉.從國外的經驗看我國的房地產專業教育[J].清華大學教育研究.1999.1