序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)投資論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

6.1結(jié)論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)市場競爭力。國外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗(yàn)使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對(duì)REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會(huì)在我國內(nèi)地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過閱讀國內(nèi)外大量文獻(xiàn)來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要對(duì)其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國國情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時(shí)，宜采取分階段發(fā)展策略。同時(shí)，筆者認(rèn)為在我國已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運(yùn)作方式，但同時(shí)需要采取措施對(duì)封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補(bǔ)；運(yùn)用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險(xiǎn)決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時(shí)對(duì)開發(fā)性項(xiàng)目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強(qiáng)產(chǎn)品的流動(dòng)性；制定合理評(píng)估REITs價(jià)值的方法，盡量做到減少誤差，同時(shí)對(duì)REITs的分紅比例和分紅時(shí)間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財(cái)務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競爭力的同時(shí)注意防范財(cái)務(wù)杠桿過高帶來的風(fēng)險(xiǎn)。總之，我國發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時(shí)希望本論文能對(duì)我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對(duì)本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實(shí)際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。

1．由于我國尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時(shí)我國信托機(jī)構(gòu)對(duì)已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進(jìn)行實(shí)證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時(shí)內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點(diǎn)不一定正確，不足之處懇請(qǐng)各位專家批評(píng)、斧正！

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篇(2)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級(jí)出讓市場和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。這種將融資與營銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]周春生.融資、并購與公司控制.北京大學(xué)出版社，2007，(3).

篇(4)

1.1新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響作用

1.1.1對(duì)城鎮(zhèn)新區(qū)進(jìn)行建設(shè)以及舊區(qū)改造促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加

由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資,房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入,從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外,城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展,以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí),搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加,供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加

據(jù)數(shù)據(jù)顯示,中國城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn),城鎮(zhèn)人口年均增長4%~5%,從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮(zhèn)涌入,他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大,對(duì)住房面積的需求也在不斷增加,房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展,居民的生活水平不斷提高,對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費(fèi)等,這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求,帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。

1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體,積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產(chǎn)資金的增加,房地產(chǎn)市場的發(fā)展,需要更多的工人來參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來,因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問題。另外,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加,解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。

1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金

城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入,房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大,促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng),與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。

2結(jié)論與建議

2.1結(jié)論

通過上述分析可以看出,城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系,二者之間存在著相互影響的關(guān)系。在短時(shí)期內(nèi),我國城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng),即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著,而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長時(shí)期內(nèi),我國新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用,而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。

2.2建議

從發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題,會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展,房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此,我國在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向,使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

2.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先,根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn),科學(xué)規(guī)劃其長遠(yuǎn)的發(fā)展,引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資,避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。其次,重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作,在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì),加大過程控制與服務(wù)管理。再次,完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè),建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn),提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。最后,根據(jù)住房市場的供需合理供應(yīng)房地產(chǎn)市場的土地,做好舊城改造和征地安置補(bǔ)償工作,保障人民的正當(dāng)利益。

篇(5)

2.1.1REITs的概念

關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認(rèn)為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機(jī)構(gòu)，REIT在美國也是一種機(jī)構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會(huì)的組織形式，在納稅時(shí)視同國內(nèi)法人。REIT作為一種機(jī)構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負(fù)債經(jīng)營，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)REIT及其發(fā)行的債務(wù)進(jìn)行評(píng)級(jí)[17]。本文在探討我國發(fā)展REITs的策略時(shí)，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。

2.1.2REITs的相關(guān)主體

REITs一般有以下四方基本當(dāng)事人。

1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對(duì)基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時(shí)又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財(cái)產(chǎn)存放在獨(dú)立的保管機(jī)構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國等大多數(shù)國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進(jìn)行買賣活動(dòng)的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔(dān)任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據(jù)REITs投資對(duì)象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)帶來收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價(jià)交易，而不能直接同REITs以凈值進(jìn)行交易。同時(shí),為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時(shí)其基金份額上市交易要符合REITs專項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機(jī)會(huì)可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當(dāng)條件下可以擴(kuò)大規(guī)-8-模。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說明書中都會(huì)附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時(shí)審批的麻煩和注冊(cè)所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認(rèn)購權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項(xiàng)法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。

3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運(yùn)營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩層互動(dòng)的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡單，亞洲國家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)美國的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，運(yùn)營模式開始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。

（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運(yùn)作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動(dòng)一般外包給獨(dú)立的合約方進(jìn)行。此時(shí)，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過經(jīng)營性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對(duì)傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個(gè)實(shí)體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對(duì)公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過OP間接地?fù)碛衅湮飿I(yè)。經(jīng)營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過允許經(jīng)營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達(dá)到最大，因此促進(jìn)了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達(dá)到公開上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國家的REITs發(fā)展情況，下文會(huì)詳細(xì)介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來，它同樣允許REIT通過發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時(shí)擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因?yàn)镈OWNREIT可以和每一宗所購置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營運(yùn)公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時(shí)持有并不控股的運(yùn)營公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運(yùn)營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢(shì)。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過房地產(chǎn)投資基金運(yùn)營公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時(shí)可以獲得經(jīng)營受限房地產(chǎn)的營運(yùn)優(yōu)勢(shì)。第二、運(yùn)營公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營目標(biāo)趨同，有利于減少兩個(gè)公司在公司目標(biāo)上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運(yùn)營公司經(jīng)營，運(yùn)營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國聯(lián)邦4C類公司是美國的一種有限責(zé)任公司，納稅主體是公司而不是股東。現(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場開發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。

（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運(yùn)營公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在于投資者可以單獨(dú)買賣REITs或其運(yùn)營公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)可以有效地避免1998年立法對(duì)“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制。“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實(shí)體之間的聯(lián)系比較松散。近年來，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。

2.1.5REITs的相關(guān)特點(diǎn)

1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來看，與美國的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達(dá)克綜合指數(shù)）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標(biāo)，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對(duì)較低的波動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)較小。表1顯示了美國股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場的相關(guān)系數(shù)市場指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會(huì)在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說明。7美國股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機(jī)會(huì)集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動(dòng)。圖4顯示了REITs對(duì)市場有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險(xiǎn)（平均每年標(biāo)準(zhǔn)差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠(yuǎn)東地區(qū)國際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對(duì)市場有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因?yàn)镽EITs的價(jià)值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時(shí)期具有保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對(duì)于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對(duì)于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)組成的對(duì)應(yīng)點(diǎn)就會(huì)變化，連接這些點(diǎn)所形成的曲線稱為機(jī)會(huì)集。相關(guān)系數(shù)越小，機(jī)會(huì)集曲線越彎曲，風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)越強(qiáng)。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機(jī)會(huì)集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合不含REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關(guān)理論

2.2.1金融創(chuàng)新理論

根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤機(jī)會(huì)而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動(dòng)，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時(shí)也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對(duì)資金增值和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的需要而進(jìn)行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具，REITs也為儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機(jī)制。

2.2.2資產(chǎn)組合理論

資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制和增加收益的理論，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)差和期望值進(jìn)行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下實(shí)現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)程度最小。其核心思想是通過資產(chǎn)的重新組合來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對(duì)投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報(bào)酬率）是單個(gè)資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)用標(biāo)準(zhǔn)差表示，組合的標(biāo)準(zhǔn)差不僅取決于是單個(gè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差，還取決于各個(gè)資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會(huì)變小，風(fēng)險(xiǎn)降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險(xiǎn)集中，而通過資產(chǎn)組合，特設(shè)機(jī)構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來以分散風(fēng)險(xiǎn)，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識(shí)、能力和精力的原因而不能行使所有的權(quán)利；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識(shí)的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求自己財(cái)富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時(shí)間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵(lì)與約束機(jī)制對(duì)人進(jìn)行有效的監(jiān)督，是從道德的角度對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析的。信托基金的運(yùn)作是通過供需雙方之間的中介者進(jìn)行的，而不是由供需雙方直接見面協(xié)商完成。在信托這種多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，受托人(中介者)起著關(guān)鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，使成本增加。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最大化效益，就應(yīng)該從解決問題的思路出發(fā)，設(shè)計(jì)合理的報(bào)酬函數(shù)機(jī)制(如業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系)、尋找以最小的成本構(gòu)造可觀察的合同關(guān)系等辦法對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督，激勵(lì)人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

篇(6)

DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

2、系統(tǒng)分析

1.海口房地產(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目內(nèi)部和市場現(xiàn)狀與變化預(yù)測的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場的未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測。(2)以過去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測。(3)通過測算模型庫，將海口房地產(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由海口市場分析、項(xiàng)目(或方案)開發(fā)經(jīng)營測算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

3、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產(chǎn)投資信息模型、海口市場分析模型、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識(shí)庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設(shè)計(jì)

(1)海口房地產(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內(nèi)容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)海口市場分析模型。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測。市場需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)海口本地和投資者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；然后采用多種模型，以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目(方案)物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對(duì)海口房地產(chǎn)投資進(jìn)行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設(shè)投資測算和分析模塊，經(jīng)營銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測算與分析。建設(shè)投資測算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測算和分析。經(jīng)營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測；項(xiàng)目經(jīng)營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成，投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定海口房地產(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫。通過對(duì)數(shù)據(jù)庫的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量內(nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫存儲(chǔ)，并按照簡單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫中，積累多了知識(shí)庫獲取的知識(shí)也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫設(shè)計(jì)

首先將海口房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。

4、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。

2.開發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測試和一般的維護(hù)階段。

5、結(jié)束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》

[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學(xué)出版社,2005-8-1

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場，投資收益率，評(píng)價(jià)

 

1 引言

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法，因其計(jì)算簡單、方便，在房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究階段有廣泛的應(yīng)用。一般地，投資收益率是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)之一。它通過房地產(chǎn)投資估算得來的，主要參照了投資所在區(qū)域目前同類型房地產(chǎn)的收益水平、當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格水平。

2 房地產(chǎn)市場的細(xì)分

由于房地產(chǎn)市場的特殊性和復(fù)雜性，投資者只能將房地產(chǎn)市場劃分為具有某種明顯特征的細(xì)分市場。市場細(xì)分一般從消費(fèi)者的需求差異性出發(fā)，并從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，然后劃分為若干個(gè)子市場的行為。市場細(xì)分是投資者選擇目標(biāo)市場的前提和基礎(chǔ)，通過市場細(xì)分可以分析每一個(gè)細(xì)分市場中消費(fèi)者的需求和偏好，市場中房地產(chǎn)滿足消費(fèi)者需求的程度。論文參考，房地產(chǎn)市場。凡是消費(fèi)需求尚未滿足的市場，或者滿足消費(fèi)者需求的程度很低的市場，都可以形成有利的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可以如下表2.1[1]

表2.1 房地產(chǎn)市場細(xì)分

 

細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)分市場 地理 因素 城市規(guī)模 區(qū)位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、衛(wèi)星城區(qū) 產(chǎn) 品 用 途  

  居 住 檔次 低檔、中檔、高檔、別墅 房型 X房X廳X衛(wèi)X陽臺(tái) 層高 高層、多層、小高層 商用 商場、酒店、賓館等 寫字樓 甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等 廠房